Finanz- & Immobilienmarkt: Das Thema der Woche

Anschlussfinanzierung – vom Niedrigzins in die neue Zinswelt

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Immobilie in der Niedrigzinsphase finanziert haben, stehen in den kommenden Jahren vor der Anschlussfinanzierung, und der Sprung ist erheblich. Zehnjährige Darlehen, die 2016 abgeschlossen wurden, lagen im Zins häufig zwischen 1,5 % und 2 %, heute kostet eine zehnjährige Zinsbindung im Schnitt rund 4,5 %. Wie stark die monatliche Belastung tatsächlich steigt, hängt aber stark von der bisherigen Tilgung ab und fällt oft milder aus als befürchtet. Nach zehn Jahren ist bei vielen Verträgen nur noch ein Teil der ursprünglichen Schuld offen. Wer 2017 beispielsweise mit 1,25 % Zins und 3 % anfänglicher Tilgung finanziert hat, trägt heute eine Restschuld von nur etwas mehr als 70 % des ursprünglichen Darlehens, der höhere Anschlusszins greift also auf einen kleineren Betrag. Mit jeder Rate und bei gestiegenen Immobilienwerten sinkt zudem der Beleihungsauslauf, was häufig eine günstigere Zinskategorie ermöglicht. In der Niedrigzinsphase lag die anfängliche Tilgung im Schnitt deutlich über 3 %, und gestiegene Löhne schaffen zusätzlichen Spielraum. Die Rate muss daher nicht zwingend steigen.

Fünfzehnjährige Bindungen, die 2011 abgeschlossen wurden und nun auslaufen, lagen im Zins bereits näher am heutigen Niveau, hier fällt der Wechsel vergleichsweise moderat aus. Anspruchsvoller wird es ab 2027, wenn fünfzehnjährige Darlehen aus der späteren Niedrigzinsphase fällig werden. Umso wichtiger ist es, die Anschlussfinanzierung nicht erst kurz vor Ablauf der Zinsbindung anzugehen. Wer mehrere Jahre Vorlauf hat, kann sich mit einem Forward-Darlehen die heutigen Konditionen für einen späteren Zeitpunkt sichern, über eine höhere Tilgung oder Sondertilgungen die Restschuld senken und verschiedene Anbieter vergleichen. Wer dagegen ohne Strategie abwartet, geht eine bewusste Zinswette ein.

Bondbeben: Was nach dem Zinsschock auf die Märkte zukommt

An den Anleihemärkten sind die langfristigen Kapitalmarktzinsen zuletzt rasant gestiegen, Fachleute sprechen bereits von einem „Bondbeben“. Im Zentrum stehen die USA, wo zehnjährige Staatsanleihen zuletzt über 5,33 % rentierten und damit so hoch wie seit fast 25 Jahren nicht mehr; dreißigjährige Papiere näherten sich der Marke von 6 %. Der Ökonom Mohamed El-Erian fasst die Lage zugespitzt zusammen: „Es sind unsere Schulden, aber es ist euer Problem.“ Amerika, so El-Erian, exportiere seine Schuldenkrise. Hintergrund ist eine seit Jahren gewachsene Schuldenlast. Die Schuldenquote der G7-Staaten ist von rund 78 % der Wirtschaftsleistung vor der Finanzkrise auf inzwischen etwa 124 % gestiegen, die US-Schulden überschritten erstmals 40 Billionen Dollar.

Auch Europa gehört zu den Betroffenen. Der Ifo-Chef Clemens Fuest warnt vor einer „Rückkehr der Euro-Krise“, anders als damals stehe diesmal Frankreich im Mittelpunkt. An den Finanzmärkten heißt es bereits, gegen das, was derzeit bei französischen Anleihen zu sehen sei, sei die letzte Euro-Krise „ein Kinderspiel“ gewesen. Frankreichs Staatsverschuldung liegt mit über 3,5 Billionen Euro bei fast 120 % der Wirtschaftsleistung und damit höher als die Italiens; zusammen stehen beide Länder für rund 47 % der Staatsverschuldung im Euroraum. Reformen scheitern dort immer wieder an Straßenprotesten. Die Ökonomen Markus Brunnermeier und Kenneth Rogoff warnen, Staaten weltweit hätten über Jahre immer neue Schulden aufgenommen, die „langfristig nicht tragbar“ seien; Investoren reagierten „zunehmend misstrauisch“. Für Deutschland ist das unmittelbar relevant, weil die Renditen der Bundesanleihen die Richtschnur für die Bauzinsen bilden. Zehnjährige Bundesanleihen rentierten zuletzt bei rund 3,5 %; steigt dieser Wert, verteuert sich auch die Immobilienfinanzierung. Für Kaufinteressierte und Anschlussfinanzierende heißt das vor allem, dass das aktuelle Zinsniveau weniger eine vorübergehende Ausnahme als die neue Normalität sein dürfte. Wer finanziert, sollte die höheren Zinsen fest einplanen und auf eine tragfähige Rate sowie ausreichende Puffer achten.

Immobilienpreise: erste Abwärtsbewegung nach dem Zinsanstieg

Der Zinsanstieg hinterlässt erste Spuren bei den Immobilienpreisen. Seit Juli sind die Bauzinsen für zehnjährige Darlehen deutlich gestiegen und liegen aktuell bei rund 4,5 %, was die Leistbarkeit für viele Käuferinnen und Käufer einschränkt. Der Prohyp-Immobilienpreisindex zeigt inzwischen eine erste Abwärtsbewegung. Für Gesamtdeutschland sind die Preise seit Juli um rund 0,7 % gesunken, 0,4 % im August und weitere 0,3 % im September. Auch in den Metropolen geht es seit Juli einheitlich nach unten. In Berlin sanken die Preise um 1,3 %, in Hamburg um 0,8 %, in München um 1,5 %, in Frankfurt um 1,0 %, in Köln um 0,8 %, in Leipzig um 1,3 % und in Stuttgart um 0,9 %. Von einem echten Trend lässt sich aber noch nicht sprechen. Die gestiegenen Finanzierungskosten führen jedoch wieder deutlich häufiger zu Kaufpreisverhandlungen als im ersten Halbjahr, und auch Verkäuferinnen und Verkäufer sind zunehmend bereit, mit dem Preis nach unten zu gehen.

Preis vor Perfektion: Wo Menschen beim Wohnen Kompromisse machen

Für deutlich niedrigere Wohnkosten sind viele Menschen zu Abstrichen bereit, allerdings nicht bei allem. Das zeigt eine Wohnstudie von Appinio im Auftrag von ImmoScout24, für die im Juli 2026 rund 1.000 Personen befragt wurden. Für ein Drittel niedrigere Wohnkosten würden 27 % ein älteres Gebäude akzeptieren, 21 % eine kleinere Wohnfläche und 20 % einen längeren Arbeitsweg. Deutlich geringer ist die Bereitschaft, beim Wohnumfeld nachzugeben: Nur 9 % würden eine schlechtere Lage hinnehmen, jeweils 7 % eine lautere Umgebung oder eine schlechtere Energieeffizienz.

Beim konkreten Suchen bleibt der Preis das häufigste Ausschlusskriterium. Für 38 % der Befragten ist eine zu hohe Miete ein absolutes No-Go, beim Kauf nennen 25 % einen zu hohen Kaufpreis und 19 % einen hohen Sanierungsbedarf. Bei der Ausstattung sind viele dagegen flexibel: In einer Mietwohnung würden 33 % am ehesten auf ein Gäste-WC verzichten, beim Kauf wären ein Viertel bei moderner Ausstattung kompromissbereit. Grundlegende Wohnqualität wie Lage und Ruhe wiegt also schwerer als Fläche, Alter oder Ausstattung.