Finanz- & Immobilienmarkt: Das Thema der Woche

Stabile Preise, aber weniger Liquidität – was der Immobilienmarkt nach der Zinswende verbirgt

Der Zinsanstieg seit Anfang 2022 hat den Immobilienmarkt vor allem über die Zahl der Verkäufe getroffen, weniger über die Preise. Eine neue Analyse des Kiel Instituts für Weltwirtschaft (GREIX) zeigt: Bei Eigentumswohnungen gingen die Transaktionen um gut 30 % zurück, die Preise dagegen nur um rund 15 %. Ein großer Teil der Anpassung erfolgte also über ausbleibende Verkäufe statt über niedrigere Preise. Dahinter stehen sehr unterschiedliche Muster.

Im hochwertigen Segment brach die Zahl der Verkäufe bis Ende 2023 um fast die Hälfte ein, während die Preise nur um rund 9 % nachgaben. Im unteren Segment fiel der Mengenrückgang kleiner aus, der Preisrückgang dafür deutlich stärker. Der Grund liegt auf der Angebotsseite: Verkäuferinnen und Verkäufer hochwertiger Wohnungen senken ihre Preisvorstellung seltener und ziehen ein Objekt eher vom Markt, als einen großen Abschlag zu akzeptieren. Viele Inserate enden dort, ohne dass ein Verkauf zustande kommt.

Für die Praxis ist das wichtig. Ein Preisindex bildet nur die tatsächlich abgeschlossenen Verkäufe ab. Eine stabile Preisreihe bedeutet deshalb nicht, dass sich ein Objekt im gewünschten Zeitraum auch zum erwarteten Preis verkaufen lässt. Gerade im hochwertigen Segment liegt das eigentliche Risiko weniger im Preis als in der Frage, ob überhaupt verkauft werden kann. Wer Beleihungswerte allein mit einem Preisindex fortschreibt, unterschätzt dieses Risiko. Bei einer Erholung dürften hier zuerst die Transaktionszahlen steigen und erst danach die Preise.

Baugenehmigungen ziehen an – Wohnungsbau zeigt Lebenszeichen

Der Wohnungsbau zeigt Lebenszeichen. Im Juni 2026 wurde der Bau von 21.600 Wohnungen genehmigt, 13,8 % mehr als ein Jahr zuvor. Im gesamten ersten Halbjahr summierten sich die Genehmigungen auf 126.300 Wohnungen, ein Plus von 15,1 %. Einen stärkeren Anstieg im ersten Halbjahr gab es zuletzt 2016.

Der Zuwachs kommt allerdings von einem sehr niedrigen Niveau: 2024 und 2025 lagen die Halbjahreswerte bei rund 107.000 beziehungsweise 110.000 Wohnungen. Ermutigend ist, dass gerade der zuletzt schwache Geschosswohnungsbau anzieht: Bei Neubauwohnungen in Mehrfamilienhäusern legten die Genehmigungen um 16,9 % zu, bei Einfamilienhäusern um 12,7 %.

Energieeffizienz kostet Aufpreis – aber nicht überall

Gut gedämmte Wohnungen sind gefragt, haben aber meist ihren Preis. Der Postbank Wohnatlas 2026 zeigt, dass Käuferinnen und Käufer in den sieben größten Städten für Eigentumswohnungen mit guter bis durchschnittlicher Energieeffizienz (Klassen A+ bis D) im Schnitt 6.711 Euro pro Quadratmeter zahlen, rund 1.337 Euro mehr als für Objekte der Klassen E bis H. Am höchsten ist der Aufschlag in Hamburg mit etwa 1.893 Euro pro Quadratmeter, am niedrigsten in Stuttgart mit 772 Euro.

Regional sind die Unterschiede groß. In 62 Regionen, vor allem in Ostdeutschland und Südbayern, ist das Angebot effizienter Wohnungen besonders breit; den höchsten Aufpreis verlangt der Landkreis Miesbach mit 3.133 Euro pro Quadratmeter. In zwölf Regionen sind effiziente Wohnungen sogar günstiger als ineffiziente.

Postbank-Experte Manuel Beermann betont, dass Energieeffizienz vor Wertverlust und künftigen Sanierungspflichten schützt, aber nie das einzige Kriterium sein sollte. Wo der Aufpreis hoch ist, kann sich die Sanierung eines älteren Objekts lohnen.

Bundrenditen auf 15-Jahres-Hoch – Bauzinsen unter Druck

Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen ist Mitte August auf rund 3,2 % gestiegen, den höchsten Stand seit 15 Jahren. Treiber sind die stark steigende Kreditaufnahme des Staates für Verteidigung und Infrastruktur sowie ein weltweiter Ausverkauf am Anleihemarkt.

Weil sich Pfandbriefe und damit die Bauzinsen an den Bundrenditen orientieren, gibt das auch den Finanzierungskosten Auftrieb. Für zehnjährige Zinsbindungen sind derzeit rund 3,4 bis 3,8 % üblich. Steigen die Renditen weiter, dürften die Bauzinsen nachziehen.