Finanz- & Immobilienmarkt: Rückblick

IW-Studie – Eigenheime bleiben im Schnitt erschwinglich, mit großen regionalen Unterschieden

Das Eigenheim bleibt im bundesweiten Durchschnitt bezahlbar. Der Erschwinglichkeitsindex für Einfamilienhäuser der Interhyp Gruppe in Kooperation mit dem Institut der deutschen Wirtschaft liegt aktuell bei 103 Punkten und damit auf dem Niveau des Vorjahres. Werte über 100 stehen für eine gute Erschwinglichkeit. Dass der Index trotz höherer Zinsen und gestiegener Preise stabil bleibt, liegt an den zuletzt kräftigeren Löhnen. Jörg Utecht, Geschäftsführer der Prohyp, spricht von einer Seitwärtsbewegung, viel Luft nach unten sieht er nicht. Auch IW-Ökonom Michael Voigtländer erwartet weder spürbar bessere Finanzierungskonditionen noch einen massiven Rückgang der Preise.

Entscheidend bleibt die Lage. Die Erschwinglichkeit steigt, je weiter man sich von den großen Ballungszentren entfernt. In den Top-7-Metropolen liegt der Index bei 80 Punkten, im Umland bei 89, in den übrigen Kreisen dagegen bei 118. In München wenden Käuferinnen und Käufer im Schnitt 56% ihres verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens für die monatliche Rate auf, über alle sieben Metropolen sind es 44%. Bemerkenswert ist, dass sich Abwarten vielerorts nicht ausgezahlt hat: In 251 der 400 Kreise ist die Erschwinglichkeit binnen eines Jahres gesunken.

Neben der Lage gewinnt die Energieeffizienzklasse an Bedeutung. Häuser der Klasse D kosten je nach Region 7 bis 11% weniger als sehr effiziente Objekte der Klassen A+, A oder B. Für viele Kaufinteressierte kann das ein sinnvoller Mittelweg sein, mit niedrigerem Kaufpreis und besser kalkulierbarem Sanierungsrisiko als bei den schwächsten Klassen. Ob sich der Kauf rechnet, zeigt sich laut Utecht allerdings immer erst am einzelnen Objekt.

Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger halten sich am Immobilienmarkt zurück

Am Immobilienmarkt treten Kapitalanlegerinnen und Kapitalanleger derzeit auf die Bremse. Sinnbild dafür ist BASF. Nur wenige Monate nach der Ankündigung im Februar hat der Konzern den Verkauf seiner Werkswohnungen größtenteils wieder ausgesetzt. Die Voraussetzungen am Immobilien- und Kapitalmarkt hätten sich zuletzt deutlich verändert, ein nicht wertsteigernder Verkauf sei keine Option, so die Begründung des Konzerns.

Die Zurückhaltung betrifft nicht nur große Pakete, sondern auch Kleinanlegerinnen und Kleinanleger. Eine aktuelle Auswertung des Finanzierungsvermittlers Hüttig & Rompf weist für das zweite Quartal deutliche Einschnitte aus. Zuvor hatte ein Ausnahmequartal zu Jahresbeginn das Bild geprägt: Aus Sorge vor steigenden Zinsen zogen viele ihre Käufe vor. Dieser Vorzieheffekt ist nun ausgelaufen.

Heizungsgesetz erlaubt Gasheizungen – die aber teuer werden können

Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) lässt neue Gasheizungen wieder zu. Die frühere Vorgabe, neue Heizungen zu mindestens 65% mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist gestrichen. Für Vermieterinnen und Vermieter wirkt das zunächst wie eine Entlastung, weil Gasheizungen in der Anschaffung meist günstiger sind. Langfristig kann die Entscheidung jedoch teuer werden. Nach Modellrechnungen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) verdoppeln sich die jährlichen Heizkosten einer typischen teilsanierten Altbauwohnung nahezu, von rund 1.080 Euro im Jahr 2026 auf 1.952 Euro im Jahr 2040.

Mehr als 70% dieses Anstiegs entfallen auf die verpflichtende Beimischung klimafreundlicher Gase, deren Anteil ab 2029 schrittweise auf 60% im Jahr 2040 steigt. Hinzu kommen steigende Gasnetzentgelte und ein höherer CO2-Preis. Eine Wärmepumpe bliebe über die Jahre dagegen weitgehend stabil. IW-Experte Ralph Henger hält die Erzählung von der Freiheit im Heizungskeller ohne Mehrkosten für irreführend: Wer sich für eine neue Gasheizung entscheide, zahle am Ende drauf, Vermieter wie Mieter. Eine Kurzstudie des Fraunhofer IFAM kommt zudem zu dem Schluss, dass Gasnetze in Wohngebieten bis spätestens 2045 großflächig stillgelegt werden könnten.

Zinsprognose von Carsten Brzeski: EZB pausiert, der September bleibt offen

Nach der Zinserhöhung im Juni hat die Europäische Zentralbank auf ihrer Sitzung am 23. Juli eine Pause eingelegt. Der Einlagenzins bleibt bei 2,25%. In seinem Podcast „Carsten’s Corner“ ordnet ING-Chefökonom Carsten Brzeski ein, wie es mit den Zinsen weitergeht. Sein Fazit fällt zurückhaltend aus: Ein weiterer Zinsschritt im September gilt als fast ausgemacht, aber eben nur fast.

Für eine Anhebung spricht die hartnäckige Inflation. Am Mittwoch veröffentlichte das Statistische Bundesamt seine aktuelle Schätzung für Juli. Demnach verteuerten sich Waren und Dienstleistungen nach dem Auslaufen des Tankrabatts um 2,8% im Vergleich zum Vorjahresmonat. Im Juli lag die Teuerung noch bei 2,3%. Die nächste Zinsentscheidung der EZB fällt am 10. September.