Finanz- & Immobilienmarkt: Rückblick

Wohneigentumsquote fällt auf niedrigsten Stand seit 20 Jahren

Wohneigentum bleibt in Deutschland für viele Menschen schwer erreichbar. Laut einer aktuellen Untersuchung des Pestel-Instituts ist die Wohneigentumsquote nach der in der Studie verwendeten Berechnung auf 43,5 % gesunken. Damit liegt sie auf dem niedrigsten Stand seit 20 Jahren. In der EU landet Deutschland damit auf dem letzten Platz. Selbst Österreich, das auf dem vorletzten Platz liegt, kommt noch auf eine Eigentumsquote von 54 %. Auch innerhalb Deutschlands zeigen sich gravierende Unterschiede:

Im Saarland leben fast 60 % der Menschen in den eigenen vier Wänden, in Berlin nur knapp 16 % . Besonders deutlich zeigt sich die Entwicklung bei jüngeren Menschen: Fast drei Viertel der 25- bis 45-Jährigen wohnen zur Miete. Als Gründe nennen die Autoren vor allem gestiegene Finanzierungskosten, hohe Immobilienpreise in vielen Regionen sowie unzureichende politische Anreize für den Eigentumserwerb. Besonders junge Familien und Haushalte mit mittleren Einkommen haben Schwierigkeiten, das notwendige Eigenkapital aufzubauen. Die Entwicklung hat auch wirtschafts- und sozialpolitische Folgen. Wohneigentum ist ein wichtiger Baustein der privaten Vermögensbildung und Altersvorsorge. Knapp 90 % der Eigentümerhaushalte ab 65 Jahren leben der Untersuchung zufolge schuldenfrei. Das Pestel-Institut fordert deshalb gezielte Maßnahmen, die insbesondere Haushalten mit mittleren und niedrigeren Einkommen den Eigentumserwerb erleichtern. Als mögliche Hebel werden unter anderem Freibeträge bei der Grunderwerbsteuer, eigenkapitalergänzende Nachrangdarlehen und eine verlässliche Förderung genannt. Für die Immobilien- und Finanzierungsbranche unterstreichen die Studienergebnisse, wie hoch die Zugangshürden zum Wohneigentum inzwischen sind.

Mehr Zuversicht im Wohnungsbau, aber noch keine Trendwende

Die Stimmung im deutschen Wohnungsbau hat sich im August deutlich verbessert. Das Geschäftsklima stieg laut ifo Institut von -29,0 auf -22,7 Punkte. Hintergrund sind vor allem die gestiegenen Erwartungen der Unternehmen, nachdem die Zahl der Baugenehmigungen zuletzt zugenommen hat. Viele Firmen hoffen nun auf eine Belebung der Auftragslage in den kommenden Monaten. Von einer echten Trendwende kann jedoch noch keine Rede sein. Die aktuelle Geschäftslage wird weiterhin kritisch bewertet, und 41,3 % der Unternehmen berichten nach wie vor von Auftragsmangel. Zudem meldeten 13,4 % der Betriebe Projektstornierungen. Positiv entwickelt sich dagegen die Versorgung mit Baumaterialien: Nur noch 2,9 % der Unternehmen klagen über Engpässe, nachdem es im Juli noch 8,5 % waren. Das ifo Institut sieht die bessere Stimmung daher bislang vor allem als Vorschuss auf die Zukunft. Entscheidend wird sein, ob aus den gestiegenen Baugenehmigungen tatsächlich neue Aufträge und Bauprojekte entstehen.

Refinanzierungsdruck steigt: Projektentwickler vor weiteren schwierigen Jahren

Nach den Insolvenzen von Pandion und Peters Development wächst die Sorge vor weiteren Ausfällen in der Immobilienwirtschaft. Experten sehen jedoch weniger eine neue Krise als vielmehr eine Fortsetzung der Marktbereinigung, die mit Zinswende, Baukostenanstieg und Preisrückgängen begonnen hat. Viele Finanzierungen aus der Niedrigzinsphase müssen derzeit zu deutlich schlechteren Konditionen verlängert werden. Gleichzeitig sind Immobilienbewertungen gesunken und Banken vergeben Kredite vorsichtiger. Dadurch entstehen erhebliche Finanzierungslücken: Nach der im Handelsblatt zitierten Analyse wird für 2026 ein Refinanzierungsbedarf von mehr als 40 Milliarden Euro erwartet. Die daraus resultierende Finanzierungslücke wird auf rund 6,3 Milliarden Euro geschätzt. Besonders Projektentwickler stehen unter Druck. Sie leiden unter fehlenden laufenden Einnahmen, geschmolzenen Eigenkapitalreserven und hohen Finanzierungskosten. Branchenexperten rechnen deshalb auch in den kommenden Jahren mit weiteren Restrukturierungen und Insolvenzen. Von einem flächendeckenden Rückzug der Finanzierer kann allerdings keine Rede sein. Banken und alternative Kapitalgeber bleiben aktiv, finanzieren jedoch deutlich selektiver. Entscheidend sind heute belastbare Geschäftsmodelle, solide Kapitalstrukturen und wirtschaftlich tragfähige Projekte.

Gebäudetyp E verzögert sich

Der Gebäudetyp E soll schnelleres, günstigeres und zugleich rechtssicheres Bauen ermöglichen. Bauherren sollen von kostspieligen Komfort- und Ausstattungsstandards abweichen können, sofern die gesetzlichen Anforderungen an Qualität und Sicherheit erfüllt bleiben. Doch obwohl der Referentenentwurf bereits fertig sein soll, steckt er mehr als zwei Monate nach seiner Ankündigung weiterhin in der regierungsinternen Abstimmung. Bauministerin Verena Hubertz dämpft deshalb die Erwartungen an eine schnelle Umsetzung. In der Bau- und Immobilienwirtschaft wächst der Unmut. Die Branche sieht im Gebäudetyp E einen wichtigen Hebel gegen die hohen Baukosten. Nach Schätzung der Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft könnten diese um bis zu 25 % sinken. Aktuell liegen die durchschnittlichen Bauwerkskosten dem Bericht zufolge bei rund 4.500 Euro pro Quadratmeter. Daraus ergeben sich rechnerisch Mieten von mindestens 20 Euro pro Quadratmeter. Im Kern geht es um mehr Rechtssicherheit: Abweichungen von technischen Standards, die über die gesetzlichen Anforderungen hinausgehen, sollen nicht automatisch als Baumangel gelten. Für Investoren ist eine zügige Regelung daher entscheidend. Ohne niedrigere Standards und verlässliche Rahmenbedingungen dürfte es schwierig bleiben, neuen Wohnraum zu wirtschaftlich tragfähigen Konditionen zu bauen und zu finanzieren.