Begriffserklärung - IB-Molter

IB - Molter
NEUKAUF EINER IMMOBILIE; UMBAU, RENOVIERUNG ODER EINFACH UMSCHULDUNG WEGEN GÜNSTIGEN ZINSEN?
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Begriffserklärung

Wissen

Im Baufinanzierungslexikon finden Sie viele  Erläuterungen zu Fachtermini aus dem Finanzbereich. Mit dem  Baufinanzierungslexikon haben Sie jederzeit Zugriff auf ein praktisches  Tool zu Ihrer Unterstützung.
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Ablösetermin
Der Ablösetermin ist der Termin, an dem die  bisherige Sollzinsbindung des Darlehens ausläuft und eine andere Bank  dieses Darlehen ablösen kann.
Abtretung
Übertragung von Rechten und Ansprüchen aus einem Vertrag auf Dritte.
Abtretungskosten
Notarkosten und Grundbuchkosten bei  Umschreibung der Kreditsicherheiten. Am günstigsten ist es, die  Grundschulden vom alten an den neuen Kreditgeber abtreten zu lassen. Die  Kosten für den Vollzug der Abtretung bei einer Buchgrundschuld kann man  mit ca. 0,16 % der bereits eingetragenen Grundschuld kalkulieren.
Anschlussfinanzierung (auch Prolongation oder Umschuldung genannt)
Finanzierung, die für die Zeit nach Ablauf der Zinsbindung oder für eine Umschuldung innerhalb der Zinsbindung aufgenommen wird.
Annuität/ Monatliche Rate
Gleichbleibende Rate bis zum Ende der  Sollzinsbindung. Sie setzt sich zusammen aus Zins- u. Tilgungsanteil.  Das Darlehen reduziert sich mit der Tilgung, so dass der Zinsanteil der  gleichbleibenden Rate immer kleiner wird. Entsprechend höher wird  dadurch der Tilgungsanteil der Rate. Je höher getilgt wird, umso  geringer ist der Zinsaufwand.
Annuitätendarlehen
Allgemein:
Das Annuitätendarlehen gilt als das Standardprodukt zur Immobilienfinanzierung.
Detail:
Die  Annuität, eine gleichbleibende Rate, wird monatlich oder  vierteljährlich bezahlt. Diese setzt sich aus dem Zinssatz und einem  Tilgungsanteil zusammen. Bei dieser Darlehensform gilt generell: Je mehr  getilgt wird, umso kleiner wird der Zinsanteil innerhalb der Rate  während der Laufzeit. Je kleiner die Zinszahlung wird, umso höher wird –  bei gleichbleibender Rate – der Tilgungsanteil. Das bedeutet: Beim  Annuitätendarlehen wird der Zinssatz für eine bestimmte  Sollzinsbindungen fest vereinbart. Generell üblich sind 5 bis 15 Jahre,  wobei auch kürzere oder längere Laufzeiten möglich sind. Am Ende dieser  Laufzeit wird der Zinssatz auf Basis der dann geltenden Marktzinsen für  die nächste Sollzinsbindungsfrist mit der Bank neu ausgehandelt
Zielgruppe:
  • Das  Annuitätendarlehen ist für Kreditnehmer geeignet, die ihre  Immobilieneigentum selbst nutzen, bei ihrer Finanzierung kein Zinsrisiko  eingehen und somit den genauen Verlauf der Tilgung festschreiben  wollen.
  Hinweis:
  • Wenn Sie  die finanzielle Möglichkeit haben, sollten Sie den Tilgungssatz beim  Annuitätendarlehen erhöhen. Somit verkürzen Sie die Laufzeit und damit  die finanzielle Belastung
  • Vorteile eines Annuitätendarlehens:
  • Selbstbestimmung des anfänglichen Tilgungssatzes, mindestens jedoch 1%.
  • Feste Kalkulationsbasis für den Darlehensnehmer aufgrund gleichbleibender Darlehensrate für die gesamte Sollzinsbindung.                                                                                                                          
  • Verringerung des Zinsanteils der Rate während der Laufzeit.
  • Gleichzeitige Steigerung des Tilgungsanteils durch den ersparten Zinsanteil.
Nachteile eines Annuitätendarlehens:
  • Nach Ablauf der Sollzinsbindung muss eine Anschlussfinanzierung abgeschlossen werden – zu den dann geltenden Marktzinsen.
Auflassung
Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über  den Eigentumsübergang bei Grundstücken. Diese Erklärung erfolgt vor dem  Notar und ist üblicherweise im Kaufvertrag enthalten.
Auflassungsvormerkung
Eintragung in der Zweiten Abteilung des  Grundbuches zur Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs des Käufers  auf Eigentumsübertragung (auch Eigentumsvormerkung genannt). Spätere  Verfügungen sind gegenüber dem Vormerkungsberechtigten unwirksam, falls  sein Anspruch dadurch vereitelt oder beeinträchtigt wird. Die  Auflassungsvormerkung muss der Finanzierungsgrundschuld im Grundbuch den  Vorrang einräumen



Bauspardarlehen
Allgemein:
Zinsgünstiges Darlehen, auf das der Bausparer nach Zuteilung des Bausparvertrages einen Rechtsanspruch hat.
Detail:
Beim  Bauspardarlehen handelt es sich um ein unkündbares, in der Regel  nachrangig abzusicherndes Darlehen, das nur für wohnungswirtschaftliche  Maßnahmen verwendet werden darf. Zur Verzinsung und Tilgung ist ein  monatlich gleichbleibender Betrag zu leisten. Die Höhe des Darlehens ist  in der Regel die Differenz zwischen Bausparsumme und dem angesparten  Bausparguthaben.
Zielgruppe:
Immobilienbesitzer, die  spätere Renovierungen besonders günstig finanzieren möchten Kunden, die  einen Bausparvertrag für die Anschaffung von Eigentum oder für eine  zukünftige Renovierung einsetzen möchten und die erforderliche  Größenordnung noch nicht absehen können.
Vorteile von Bauspardarlehen:
  • Durch  den Einsatz eines Bauspardarlehens wird der Beleihungsauslauf für das  Bankdarlehen nach unten gedrückt. Dadurch kann die Zinsbelastung für die  Immobilienfinanzierung gesenkt werden.
  • Die Zinsen für das Bauspardarlehen können je nach Marktsituation deutlich unter den Kreditzinsen für ein Bankdarlehen liegen.
Nachteile von Bauspardarlehen:
  • Je nach Anbieter fallen hohe Gebühren (Abschlussgebühr, Kontoführungsgebühr) an.
  • Bauspardarlehen werden nur bis zu 80% des Verkehrswertes/der Herstellungskosten gewährt.
  • Die Inanspruchnahme eines Bauspardarlehens muss nicht lukrativer sein als ein normaler Hypothekenkredit.
Bereitstellungszinsen
Entgelt, das durch den Kreditgeber für den Zeitraum zwischen Darlehenszusage und Auszahlung (=Valutierung) berechnet wird.



Cap Darlehen (auch Variodarlehen genannt)
Allgemein:
Das Cap Darlehen ist eine Sonderform des variablen Darlehens ausgestattet mit einer Zinsobergrenze.
Detail:
Der  Zinssatz des Cap Darlehens wird alle sechs Monate dem aktuellen  Zinsniveau auf Basis des 6-Monats-EURIBOR angepasst. Dies ist ein  Referenzzinssatz zu dem sich die Banken das Geld untereinander  ausleihen. Da der EURIBOR in vielen Medien täglich veröffentlicht wird,  kann der Kunde jederzeit vergleichen und nachvollziehen in welcher Höhe  der Zinssatz angepasst werden wird. Gegen einen deutlichen Zinsanstieg  ist das Darlehen abgesichert, indem eine Zinsobergrenze in das Darlehen  integriert wurde. So hat der Kunde die Sicherheit, dass er innerhalb der  Laufzeit keinen höheren Zinssatz als die festgelegte Obergrenze zahlen  muss. Zu jedem Zinsanpassungstermin darf der Kunde das Darlehen beliebig  „sondertilgen“ oder sogar komplett zurückzahlen. Der Kunde kann den  Zeitpunkt der Umwandlung in eine langfristige Sollzinsbindung jederzeit  und selbst bestimmen.
Zielgruppe:
  • Kunden,  die gleichbleibende oder fallende Zinsen erwarten und sich deshalb noch  nicht langfristig binden möchten, gleichzeitig aber das Risiko eines  deutlichen Zinsanstieges begrenzen möchten.
  • Kunden mit  hohen, variablen Gehaltsbestandteilen oder fällig werdenden Spar- bzw.  Kapitallebensversicherungsverträgen in den nächsten Jahren.
  • Kunden, die sich die Option einer vorzeitigen Darlehensrückzahlung vorbehalten möchten.
  • Kunden,  die sich z.B. eine größere Wohnung kaufen, jedoch noch nicht wissen, ob  Sie das bestehende Objekt verkaufen oder vermieten möchten.
Vorteile von Cap Darlehen:
  • Die Zinsobergrenze macht das Zinsrisiko kalkulierbar.
  • Zinsanpassungstermine erlauben unbegrenzte Sondertilgungen - damit hohe Flexibilität.
  • Bei fallenden Zinsen profitiert der Darlehensnehmer von sinkenden Kreditkosten.
Nachteile von Cap Darlehen:
Die Gebühren für die Zinsobergrenze können sehr teuer sein.
Die Zinsobergrenze greift meist erst ab Zinssätzen, die 2% über dem Zinssatz bei Abschluss des Darlehensvertrages liegen.



Darlehensvertrag
Vertrag über die Gewährung und Rückzahlung  einer bestimmten Geldsumme. Der Darlehensvertrag enthält u.a. Angaben  über die Darlehenshöhe, die Konditionen, die Art, wie das Darlehen  gesichert wird sowie die zugrunde liegenden Geschäftsbedingungen für  Immobilienfinanzierung.
Disagio
Einmaliger Zinsvorschuss, der während einer bestimmten Zinsfestschreibungszeit zu einem niedrigeren Sollzins führt.

E


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F


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Grundbuch
Beim Amtsgericht geführtes Register,  welches die Rechtsverhältnisse eines Grundstücks darlegt. Es gibt  Auskunft über Größe und Nutzungsart des Grundstücks, über Rechte an  anderen Grundstücken sowie über die Eigentumsverhältnisse und darüber,  welche Lasten und Beschränkungen auf dem Grundstück ruhen. Jeder mit  berechtigtem Interesse kann einen Auszug vom Grundbuch beantragen.
Grunderwerbsteuer
Steuerliche Belastung beim Kauf/Erwerb von  bebauten und unbebauten Grundstücken. Sie beträgt   derzeit 3,5 Prozent  des Kaufpreises in Bayern, Hessen und Sachsen, 4,5 Prozent in Bremen,  Hamburg, Niedersachsen und dem Saarland, 5,0 Prozent in Berlin,  Sachsen-Anhalt, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Baden-Württemberg,  Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Schleswig-Holstein und  Thüringen.
Grundschuld
Dingliches Recht, d.h. ein Recht, das  gegenüber jedermann wirkt und nicht nur gegenüber dem Vertragspartner,  eines Dritten an einem Grundstück, welches z. B. zugunsten des  Kreditgebers oder eines anderen Gläubigers in das Grundbuch eingetragen  wird. Die Grundschuld ist nicht an eine persönliche Forderung gebunden,  stellt aber eine unbedingte Zahlungsverpflichtung aus dem Grundstück  dar.
Grundschuldbestellung
In einer notariellen Urkunde wird die  Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Belastung seines Grundstücks  (Grundschuld) erklärt, verbunden mit dem Antrag, diese in das Grundbuch  einzutragen.
Grundschuldzins
Zinsen, die im Grundbuch bei der  Grundschuld mit eingetragen werden. Die Höhe des Grundschuldzinses ist  unabhängig von der Darlehensforderung und weicht daher von dem  Darlehensvertrag ab.

H


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I


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J


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Kaufnebenkosten
Wenn  ein Makler beim Immobilienkauf eingeschaltet wird, verlangt dieser zwischen 3 % und 6 % des Kaufpreises, zzgl. Mehrwertsteuer. Dazu kommen weitere Kaufnebenkosten: die Gebühren für Notar und Grundbuchamt. Insgesamt muss hier mit Kaufnebenkosten von ca. 1,5 % des Kaufpreises gerechnet werden. Und schließlich berechnet das Finanzamt noch die Grunderwerbsteuer, die örtlich verschieden ist, meist aber 3,5 % des Kaufpreises beträgt.
KfW Darlehen
Allgemein:
Zinsgünstiges Förderdarlehen, das von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) vergeben wird. Es existieren unterschiedliche Förderprogramme.
Detail:
Die KfW ist eine Körperschaft des öffentlichen Rechts und fördert u.a. die Schaffung und Modernisierung von Wohnraum sowie Investitionen zum Energiesparen. Mitfinanziert wird der Bau oder Erwerb von selbstgenutzten Eigenheimen oder (Eigentums-)Wohnungen. Die KfW vergibt zur Förderung der Wohnungswirtschaft Darlehen zu Konditionen, die üblicherweise günstiger sind als Annuitätendarlehen von Hausbanken. Dabei wird das Darlehen nicht direkt von der KfW vergeben, sondern immer über die Bank, die auch die „Haupt-Hypothekenfinanzierung“ an den Kunden vergibt. Eine Übersicht über die einzelnen Programme, sowie Rechenbeispiele und Antragsformulare findet der Kunde unter www.kfw-foerderbank.de
Zielgruppe:
Kunden, die eine Immobilie zur Selbstnutzung bauen oder kaufen möchten, werden gefördert.
Hinweis:
Von der Förderung ausgeschlossen sind Umschuldungen und Nachfinanzierungen bereits durchgeführter Investitionen.
Vorteile von KfW-Krediten:
  • Zinskonditionen können günstiger sein als bei herkömmlichen Darlehen.
  • Durch den KfW Anteil kann der Beleihungsauslauf des Hauptdarlehens gesenkt werden.
  • Immobilien lassen sich günstig sanieren oder modernisieren.
Nachteile von KfW-Krediten:
  • Das erste Jahr ist bei vielen Krediten tilgungsfrei. Dadurch verzögert sich der Schuldenabbau.
  • Nicht alle Banken binden KfW-Darlehen ein.
  • Nur kurze bereitstellungszinsfreie Zeiten kann bei Bauverzögerungen zu Kosten führen.
Kombi Darlehen
Allgemein:
Das Kombi Darlehen setzt sich aus einem klassischen Annuitätendarlehen und einem variablen Darlehen zusammen.
Detail:
Die Gesamtfinanzierungssumme wird aufgeteilt. Für mindestens die Hälfte der Summe wird ein klassisches Annuitätendarlehen mit einer Laufzeit von mindestens fünf Jahren aufgenommen. Der Rest wird als variables Darlehen abgeschlossen, mit einer Zinsbindung von drei Monaten. Dann erfolgt eine Zinsanpassung. Vertragliche Grundlage für die Zinsanpassung ist der sogenannte 3-Monats-EURIBOR. Dies ist ein Referenzzinssatz zu dem sich die Banken das Geld untereinander ausleihen. Da der EURIBOR in vielen Medien täglich veröffentlicht wird, kann der Kunde jederzeit vergleichen und nachvollziehen in welcher Höhe der Zinssatz angepasst werden wird. Sollten die Zinsen steigen, kann der Kunde das Darlehen zu den Zinsanpassungsterminen in ein langfristiges Darlehen umwandeln. Der variable Teil kann jederzeit und in beliebiger Höhe jeweils zum Monatsende zurückgezahlt bzw. sondergetilgt werden. Oftmals spricht man daher auch von einem Sondertilgungsdarlehen.
Zielgruppe:
  • Kunden, die eine flexible Sondertilgungsmöglichkeit wünschen und zusätzlich Ihre Gesamtbelastung deutlich senken wollen.
  • Kunden, die gleichbleibende oder fallende Zinsen erwarten und sich deshalb noch nicht langfristig binden möchten Kunden mit hohen, variablen Gehaltsbestandteilen oder fällig werdenden Spar- bzw. Kapitallebensversicherungsverträgen in den nächsten Jahren.
  • Kunden, die sich die Option einer vorzeitigen Darlehensrückzahlung vorbehalten möchten
Vorteile von Kombi Darlehen:
  • Kombi Darlehen bieten Zinssicherheit und gleichzeitig Flexibilität.
  • Durch 100%-ige Sondertilgungsmöglichkeit des variablen
  • Teils lassen sich Kreditkosten von mehreren zehntausend Euro sparen.
  • Bei fallenden Märkten profitieren die Darlehensnehmer direkt von Zinssenkungen.
  • Einige Anbieter rechnen das variable Darlehen nicht in die Beleihung hinein. Dadurch wird ggf. der Zinssatz für das langfristige Darlehen günstiger.
Nachteile von Kombi Darlehen:
  • Bei steigenden Zinsen verteuert sich die variable Darlehenstranche.
Konstantdarlehen
Allgemein:
Hierbei handelt es sich um eine besondere Form der Bausparvorfinanzierung mit maximaler Sicherheit bei höchster Flexiblität. Und einer Zinssicherheit für 26 Jahre.
Detail:
Bei Vertragsabschluss wird Ihr Finanzierungsbedarf zu 100% ausbezahlt. Gleichzeitig erfolgt eine Soforteinzahlung in einen Bausparvertrag. Aus diesen beiden Beträgen ergibt sich die Gesamtfinanzierungssumme. Bis zur Zuteilung des Bausparvertrages bezahlen Sie eine feste monatliche Rate, bestehend aus Bausparbetrag plus Kreditzinsen. Die Zuteilung erfolgt nach ca. acht Jahren.
Bei Zuteilung des Bausparvertrages wird das Darlehen mit dem Bausparguthaben teilweise getilgt. Der verbleibende Restkredit läuft als Bauspardarlehen weiter. Die bisher gewohnte monatliche Rate ändert sich nicht, sie wird jetzt jedoch für Zinsen und Tilgung des Bauspardarlehens verwendet. Nach 26 Jahren ist der Kunde schuldenfrei und war zudem über die gesamte Laufzeit unabhängig von der Entwicklung des Zinsniveaus.
Zielgruppe:
  • Bauherren, da sechs Monate bereitstellungszinsfreie Zeit.
  • Konservative Kunden, die während der Laufzeit mit steigenden Zinsen rechnen und die während der gesamten Laufzeit ein Zinserhöhungsrisiko ausschalten möchten.
Kunden, die sich die monatliche Belastung schon zu
  • Beginn des Vertrages leisten können und zudem damit rechnen, in der Tilgungsphase des Bauspardarlehens Sondertilgungen (etwa aus einer Erbschaft oder Lebensversicherung) einbringen zu können.
Hinweis:
  • Es fällt eine Schätzgebühr an.
  • Angestellte können die vom Staat geförderten "VL" (=vermögensbildende Leistungen) in die Finanzierung integrieren.
  • 6 Monate bereitstellungszinsfreie Zeit.
  • Sinnvoll in Zeiten niedriger Zinsen.
Vorteile von Konstantdarlehen:
  • Die niedrige Monatsrate bleibt bis zur vollständigen Rückzahlung gleich.
  • Kein Zinsrisiko durch die entfallende Anschlussfinanzierung.
  • Hohe Kalkulationssicherheit.
Nachteile von Konstantdarlehen:
  • Die Zinskosten sind in der Regel höher als bei einem Annuitätendarlehen.
  • Es fallen Bearbeitungskosten und Abschlusskosten für den Bausparvertrag an.

L


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M


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Nachrangdarlehen
Allgemein:
Wird kombiniert mit einem Erstrangdarlehen. Sollte der Kreditnehmer nicht mehr in der Lage sein, seine Kredite zu tilgen und seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, werden zunächst alle anderen Darlehensgeber befriedigt.
Detail:
Ein Nachrangdarlehen ist vom Charakter her ein Konsumentenkredit. Im Grundbuch ist dieses Darlehen typischerweise im Nachrang abgesichert. Der Zinssatz ist höher als bei dem erstrangigen Hypothekendarlehen, die Sollzinsbindung üblicherweise fünf Jahre. Geeignet ist diese Darlehensform in Fällen, in denen das eigentlich (z.B. wegen Konstruktion, Machbarkeit, Zinssatz) bevorzugte Hypothekendarlehen aufgrund des Beleihungsauslaufes nicht darstellbar ist. In diesem Fall wird die Gesamtfinanzierungssumme geteilt: der größere Teil wird im ersten Rang des Grundbuches abgesichert als Hypothekendarlehen vergeben, der kleinere Teil im Nachrang des Grundbuches als Konsumentendarlehen. In manchen Fällen verzichten die Bankpartner des zweiten Teils sogar völlig auf eine Absicherung im Grundbuch. Für den ersten Teil hat der Kunde damit eine deutlich größere Auswahlmöglichkeit unter den Bankpartnern. Das Nachrangdarlehen ist jederzeitig beliebig und meistens auch kostenlos tilgbar.
Zielgruppe:
  • Kunden mit guter Bonität und relativ geringem Eigenkapital.
  • Kunden bei denen die angedachte Finanzierungsvariante an dem zu hohen Beleihungsauslauf scheitert.
  • Kunden, die in naher Zukunft einen größeren Geldbetrag erhalten, mit diesem dann den Nachrangteil tilgen und sich für das erstrangige Hypothekendarlehen langfristig eine günstige Kondition sichern.
Hinweis:
  • Höhere Zinssätze, kurze Sollzinsbindungen.
  • Da die beiden Darlehenstranchen von zwei unterschiedlichen Bankpartnern vergeben werden, muss die Gesamtfinanzierung auch mit beiden Bankpartnern abgestimmt werden.
Nettodarlehensbetrag
Darlehensbetrag, auf den der Darlehensnehmer aufgrund des Darlehensvertrages einen Anspruch hat. Der Darlehensnehmer hat damit auch Anspruch auf mitfinanzierte Kosten. Es kommt nicht darauf an, dass dem Darlehensnehmer dieser Betrag auch wirklich in dieser Höhe zufließt.
Nichtabnahme des Darlehens
Soweit der Darlehensnehmer nach Vertragsschluss das Darlehen nicht abnimmt oder die vereinbarten Voraussetzungen für die Auszahlung des Darlehens nicht erfüllt, entsteht dem Kreditgeber in der Regel ein ausgleichspflichtiger Schaden.
Nominalzins
vergleiche Sollzins
Notaranderkonto
Ein auf den Namen eines Notars eingerichtetes Bankkonto zur treuhänderischen Verwaltung fremder Gelder. Das Notaranderkonto ermöglicht eine vorzeitige Darlehensauszahlung, solange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist.

O


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P


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Q


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Rangstelle
Gibt bei mehreren im Grundbuch  eingetragenen Belastungen Aufschluss über die Reihenfolge, in der die  Gläubiger im Fall der Zwangsvollstreckung aus dem Erlös der  Vollstreckung befriedigt werden. Durch notariell beglaubigte Erklärung  kann ein im Grundbuch eingetragener Gläubiger seine bisherige Rangstelle  zugunsten eines anderen nachrangigen Gläubigers ändern (Rangrücktritt).


Sollzins (ehemals Nominalzins)
Zinssatz, nach dem sich die jeweilige tatsächlich zu zahlende Zinsrate berechnet.
Sollzinsbindung
Die Sollzinsbindung sagt aus, wie lange die  Kreditzinsen bei einer Baufinanzierung fixiert sind. Kreditnehmer  wissen dadurch, wie hoch ihre monatliche Rate für die Dauer der  Sollzinsbindung ist. Die Sollzinsbindung ist nicht zu verwechseln mit  der Laufzeit. Die Laufzeit von Immobiliendarlehen liegt je nach  Tilgungshöhe und Darlehenssumme im Durchschnitt zwischen 20 und 30  Jahren. Das bedeutet: Wer eine fünfjährige Sollzinsbindung wählt, ist  nach fünf Jahren in den seltensten Fällen schuldenfrei. Vielmehr wird  zum Ende der Sollzinsbindung für die Restschuld eine  Anschlussfinanzierung fällig. Aus diesem Grund ist eine lange  Sollzinsbindung von 10, 15 oder 20 Jahren vor allem für  sicherheitsbewusste Darlehensnehmer ratsam. Auch in Zeiten günstiger  Immobilienzinsen sollten die Konditionen länger fixiert werden.
Sondertilgungen
Allgemein:
Neben der  planmäßigen Tilgung, die der Kunde jeden Monat leistet, können zu  bestimmten Terminen Sondertilgungen vorgenommen werden, die damit die  Restschuld des Darlehens frühzeitig reduzieren.
Detail:
Im  Rahmen von Annuitätendarlehen gewähren viele Bankpartner dem Kunden die  Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten und dadurch die Restschuld zu  reduzieren. Einige Institute bieten dies kostenfrei an, andere verlangen  bei höheren Sondertilgungsbeiträgen  Zinsaufschläge. Deshalb ist es  wichtig, dass dem Kunden bewusst ist, ob ihm innerhalb der  Sollzinsbindung überhaupt zusätzliches Kapital zur Verfügung stehen wird  und wie viel ihm die Sondertilgungsoption tatsächlich wert ist.
Zielgruppe:
  • Kunden  mit hohen, variablen Gehaltsbestandteilen oder fällig werdenden Spar-  bzw. Kapitallebensversicherungsverträgen in den nächsten Jahren.
Hinweis:
  • Bei  Darlehen, die mit einer Laufzeit von länger als 10 Jahren abgeschlossen  wurde, hat der Kunde ab dem 10. Jahr ein gesetzliches Kündigungsrecht  (§609a BGB) in beliebiger Höhe.


Tilgung
Regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Höhe der Kreditrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens.
Tilgungsaussetzung
Die Bank erklärt sich bereit, die vereinbarte Tilgung gegen Abtretung der Ansprüche aus bestimmten Verträgen (z.B. Bausparverträge, Kapitallebensversicherung) auszusetzen. Für die Dauer der Tilgungsaussetzung erhält die Bank nur die vereinbarten Zinsen.
Tilgungssatzwechsel
Der ursprünglich im Darlehensvertrag vereinbarte Tilgungssatz kann innerhalb der vereinbarten Sollzinsbindung in der Regel zweimal kostenfrei geändert werden.
Tranche
Eine Tranche entspricht entweder dem Gesamtbetrag des Darlehens oder einem Teilbetrag des Darlehens, sofern dieses nicht in einem Zug vergeben wird. Dabei kann jede Tranche zu verschiedenen Terminen bzw. Zinssätzen vergeben werden.


Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung
Die Zivilprozessordnung gibt der Bank das  Recht,  dasGrundstück gegebenenfalls in Form einer Zwangsversteigerung  zu veräußern, ohne vorher bei Gericht klagen zu müssen. Dieses Recht  nimmt der Kreditgeber als letztes Mittel bei einem rückständigen  Darlehen in Anspruch.


Variable Darlehen
Allgemein:
Variable Darlehen werden nicht mit einer festen Sollzinsbindung von mehreren Jahren abgeschlossen.
Detail:
Bei variablen Darlehen wird der Zinssatz in der Regel alle 3 bis 6 Monate den aktuellen Marktbedingungen angepasst. Berechnungsgrundlage für den variablen Zins ist der EURIBOR (European Interbank Offered Rate). Dies ist ein Referenzzinssatz zu dem sich die Banken das Geld untereinander ausleihen. Da der EURIBOR in vielen Medien täglich veröffentlicht wird, kann der Kunde jederzeit vergleichen und nachvollziehen in welcher Höhe der Zinssatz angepasst werden wird. Variable Darlehen bieten dem Darlehensnehmer eine hohe Flexibilität, da sie jederzeit ohne Angabe von Gründen ganz oder teilweise zurückgeführt werden können. Wer die Zinsentwicklung im Auge hat, kann von fallenden Konditionen profitieren. Im Gegenzug ist es wichtig, bei steigenden Zinsen wachsam zu sein und aus dem variablen Darlehen ein Festzinsdarlehen zu machen.
Vorteile eines variablen Darlehens:
  • 100%-ige Sondertilgungsmöglichkeiten.
  • Bei sinkendem EURIBOR fallen auch die Zinsen für variable Zinsen.
  • Jederzeit die Möglichkeit, in ein Festzinsdarlehen umzuwandeln.
Nachteile eines variablen Darlehens:
  • Variable Darlehen müssen beobachtet werden.
  • Bei steigenden Zinsen verteuert sich der Kredit.
  • In der Regel fällt eine Bearbeitungsgebühr von 0,5% bis zu 1% der Darlehenssumme an.
Volltilger Darlehen
Allgemein:
Sonderform des Annuitätendarlehens, wobei während der Sollzinsbindung das Darlehen vollständig zurückgezahlt wird.
Detail:
Bei einem Volltilgerdarlehen zahlt der Kunde durch eine höhere Tilgung das Darlehen in der Sollzinsbindungsfrist komplett zurück. Der Tilgungssatz ergibt sich also aus dem Zeitraum, nach dem der Kunde schuldenfrei sein möchte. Je länger die gewählte Zinsbindung, desto niedriger ist der nötige Tilgungsanteil- und umgekehrt. Da für Banken solche Darlehen sehr kalkulierbar sind, gewähren sie gegenüber normalen Annuitätendarlehen attraktive Zinsabschläge.
Zielgruppe:
  • Kunden, die sich eine höhere Tilgung leisten können und die das Risiko einer Zinserhöhung nach Ablauf der Sollzinsbindung vermeiden möchten.
Hinweis:
  • Manche Bankpartner bieten auch an, eine erhöhte Tilgung in Form von jährlichen Einmalzahlungen in die Finanzierung zu integrieren.
Vorteile eines Volltilgerdarlehens:
  • Keine  Anschlussfinanzierung zu höheren Zinsen notwendig.
  • Der Darlehensnehmer weiß genau, wann er schuldenfrei sein wird.
  • Volltilgerdarlehen werden von den Banken in der Regel mit einer etwas besseren Kondition belohnt.
  • Durch eine kurze Kreditlaufzeit spart der Darlehensnehmer Zinsen in Höhe von mehreren zehntausend Euro.
Nachteile des Volltilgerdarlehens:
  • Die relativ kurze Laufzeit von nur 10 bis 20 Jahren erfordert einen sehr hohen Tilgungsanteil im Vergleich zu anderen Darlehensformen. Das bedeutet für den Darlehensnehmer eine vergleichsweise hohe monatliche Rate. Der Kreditnehmer braucht also eine gute Bonität. Gerade in Niedrigzinsphasen kann dies wiederum ein Vorteil sein, da die Belastung aus Zins und Tilgung nur unwesentlich höher als bei durchschnittlichen Annuitätendarlehen mit 1% Tilgung liegt.
Vorzeitige Rückzahlung/ Vorfälligkeitsentschädigung
Soweit keine Sondertilgungsrechte zwischen den Vertragsparteien vereinbart worden sind, besteht während der Sollzinsbindung grundsätzlich keine Möglichkeit der vorzeitigen Rückzahlung. Ein gesetzliches Kündigungsrecht besteht für den Darlehensnehmer insbesondere dann, wenn er die Immobilie veräußert. In diesem Fall ist er jedoch verpflichtet, den beim Kreditgeber durch die vorzeitige Rückzahlung entstehenden wirtschaftlichen Nachteil zu ersetzen (Vorfälligkeitsentschädigung).


Widerrufsrecht
Der Darlehensnehmer kann gemäß § 495 BGB grundsätzlich seine auf den Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung widerrufen. Der Widerruf muss keine Begründung enthalten und ist innerhalb von 14 Tagen gegenüber dem Kreditgeber zu erklären.


X
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Y
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Zahlungsverzug und Folgen
Soweit der Darlehensnehmer mit   Zins- und Tilgungsraten aus dem Darlehensvertrag in Verzug kommt, wird der in Verzug befindliche Betrag vom Kreditgeber gesondert verzinst. Im Einzelfall kann der Kreditgeber einen höheren, der Darlehensnehmer einen niedrigeren Schaden nachweisen. Gerät der Darlehensnehmer mit der Zahlung mit mindestens zwei aufeinander folgenden Zins- und Tilgungsraten ganz oder teilweise und mindestens zweieinhalb Prozentpunkten des Nennbetrags des Darlehens in Verzug, kann der Kreditgeber das Darlehen kündigen.
Zinsfestschreibung
Für einen bestimmten Zeitraum – zwischen 1 bis 30 Jahre – wird für das Darlehen ein fester Zinssatz vereinbart. Zum Ende der Sollzinsbindung werden die Zinskonditionen neu vereinbart. Die Zinsfestschreibung hat gegenüber dem variablen Zins den Vorteil, dass der Darlehensnehmer seine finanzielle Belastung langfristig kalkulieren kann. In Zeiten niedriger Zinsen ist es ratsam, sich den Niedrigzins durch Wahl einer möglichst langfristigen Zinsfestschreibung zu sichern.
Zwischenfinanzierung
Kann ein Darlehen bis zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Kaufpreiszahlung oder beispielsweise der Zahlung von Baukosten nicht ausgezahlt werden, ist eine sogenannte Zwischenfinanzierung erforderlich.
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